解读专家：王文军，莒南县自然资源和规划局工程师

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地址：莒南县自然资源和规划局，临沂市莒南县南环路中段北侧

一、基准地价对土地出让价格的影响

基准地价的更新和实施，为土地价格评估提供依据，为市场配置土地要素提供参考，为政府加强土地市场管理提供技术支撑，是规范土地评估行为、反映土地资源稀缺程度、推动土地市场高质量发展的重要手段和工具。

基准地价反映地价总体水平与变化趋势，是土地价格的参考，也是政府衡量土地资产、调节土地市场的依据，具有相对稳定性。土地出让的起始价，是根据土地评估价、土地开发成本和政府产业政策等具体情况综合评估确定的，基准地价在其中发挥参考作用，最终的土地成交价是由市场供求关系决定的。

二、基准地价的内涵

（一）城区基准地价内涵

1.基准日：2023年1月1日。

2.土地权利状况：完整的国有建设用地使用权。

3.土地使用年期：商服用地40年，住宅用地70年，工矿仓储用地50年、公共管理与公共服务用地50年。

4.标准容积率：商服用地1.5，住宅用地1.5，工矿仓储用地1.0，公共管理与公共服务用地一类1.5，公共管理与公共服务用地二类1.0。

5.土地开发程度：

（1）商服、住宅和公共管理与公共服务用地一类。一、二级地“七通一平”（包括通路、通水、排水、通电、通暖、通气、通讯和土地平整），三、四级地“五通一平”（包括通路、通水、排水、通电、通讯和土地平整）。

（2）工矿仓储用地和公共管理与公共服务用地二类。一级地“七通一平”（包括通路、通水、排水、通电、通暖、通气、通讯和土地平整），二、三级地“五通一平”（包括通路、通水、排水、通电、通讯和土地平整）。

6.土地还原利率：商服用地7%，住宅用地和公共管理与公共服务用地一类6%，工矿仓储用地和公共管理与公共服务用地二类5%。

7.公共管理与公共服务用地：

类别一包含机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地八个二级类。

类别二包含公用设施用地、公园与绿地两个二级类。

（二）建制镇基准地价内涵

1.基准日：2023年1月1日。

2.土地权利状况：完整的国有建设用地使用权。

3.土地使用年期：商服用地40年，住宅用地70年，工矿仓储用地50年，公共服务用地50年。

4.标准容积率：商服用地1.2，住宅用地1.2，工矿仓储用地1.0，公共服务用地1.2。

5.土地开发程度：“五通一平”（包括通路、通水、排水、通电、通讯和土地平整）。

6.土地还原利率：商服用地7%，住宅用地6%，工矿仓储用地5%，公共服务用地5%。

7.公共管理与公共服务用地：

类别一包含机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地八个二级类。

类别二包含公用设施用地、公园与绿地两个二级类。

三、本次调整的主要变化

（一）评价范围调整。随着国家批准的三区三线（城镇开发边界、生态保护红线、永久基本农田）的正式启用以及《莒南县国土空间总体规划(2021-2035年)》的编制，要严格控制城镇空间，优先保护生态空间，持续保障农业空间，进一步生态优先、构建国土空间新格局对评价范围进行了调整。与上一轮相比，本轮评价范围变化主要集中在北部，北部根据城镇开发边界向南缩减，共减少863.83公顷。

（二）级别调整。根据最新的定级指标因素对商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地级别进行调整。

（三）价格调整。本轮基准地价更新，商服用地涨幅最小；城镇住宅用地高级别涨幅稍大；工矿仓储用地与上轮相比涨幅较小；公共管理与公共服务用地也有不同程度上涨。地价水平符合目前的市场行情，也与全省基准地价的调整趋势相吻合。

四、本次地价执行标准

本轮基准地价采用的是《土地利用现状分类》的用途分类与《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》对用关系如下视图（显示部分用途对应关系）