解读单位：莒南县自然资源规划局

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单位地址：临沂市莒南县南环路中段北侧

根据《莒南县人民政府办公室关于公布莒南县城镇土地级别与基准地价更新成果的通知》（以下简称“《通知》”），莒南县人民政府公布实施了莒南县城镇新一轮基准地价，现将《通知》相关内容解读如下：

一、政策背景

基准地价是法定公示地价。确定并公布基准地价是政府的一项重要职责，同时也是政府引导土地市场健康发展、利用地价政策参与宏观调控和房地产市场调控的重要手段。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）明确“基准地价每3年应全面更新一次。”《山东省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（鲁自然资字(2022)75号）要求为保证基准地价的现势性，各地要组织开展新一轮城镇基准地价更新工作，基准日统一设定为2023年1月1日。为保证我县城镇国有建设用地基准地价的现势性，与最新的国土空间规划相衔接，充分发挥地价在土地市场和土地资产管理中的重要作用，引导资源的优化配置，支持和促进我县经济发展，有必要对现行基准地价进行更新。

二、出台目的

本轮土地级别与基准地价更新是为了保持土地级别与基准地价成果的现势性，使定级估价成果更加符合客观实际。为政府进行土地开发决策，制订土地资产管理措施，宏观调控土地市场，合理确定土地资产处置方案等提供宏观、科学依据；为科学合理地征收土地使用税、增值税等提供准确的空间等级范围和价格标准；为企事业单位清产核资，进行土地资产评估和成本核算提供依据；为城市规划调整土地利用结构，优化土地配置，充分挖掘存量土地的潜力，提高土地利用效益提供经济依据。

三、编制依据

1.《中华人民共和国土地管理法》

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》

3.《中华人民共和国资产评估法》

4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》

5.《自然资源听证规定》

6.《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）

7.《自然资源部关于印发<国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南>的通知》(自然资发〔2023〕234号)

8.《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）

9.《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）

10.《自然资源分等定级通则》（TD/T 1060-2021）

11.《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021）

12.《山东省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（鲁自然资字(2022)75号）

四、重要内容释义

基准地价是在平均开发利用条件下，不同级别或不同均质区域的建设用地，按照商服、住宅、工业、公共管理与公共服务等用途分别评估，并由政府确定的某一估价期日法定最高使用年期的区域平均价格。

（一）基准地价评价范围

城区：北至北环路、静海路、城镇开发边界界线，东至东环路、城镇开发边界界线，南至南环路、新石铁路，西至西环路外侧300米、城镇开发边界界线。总面积7131.59公顷。

建制镇：各建制镇（大店镇、坊前镇、板泉镇、洙边镇、文疃镇、石莲子镇、岭泉镇、筵宾镇、涝坡镇、道口镇、相沟镇）镇区范围。

（二）级别划分

城区：采用分类定级，商服用地、住宅用地划分4个级别，工矿仓储用地划分3个级别；

建制镇：各个建制镇采用综合定级，划分2个级别。

（三）基准地价更新

由于中心城区内旧城改造拆迁成本不断提高，相关税费上调，且商业环境不断改善，且商业用房去化周期较长，去库存压力较大，因此，本轮商服用地基准地价与上轮相比有所上涨，但增幅较低，更新后地面价最高130.67万元/亩，最低42.67万元/亩；住宅用地相较上轮有所上涨，其中靠近鸡龙河景观、基础设施完善的中心区域上涨幅度较大，其他区域上涨幅度较小，住宅用地更新后地面价最高146.67万元/亩，最低53.33万元/亩；工矿仓储用地中Ⅰ级地处于莒南县县城中心，为工业限制区，区域政策性限制因素多，区位优势不存在，以后多以拆迁收回为主，但也受征地区片价提高、耕地开垦费提高等征地成本提高的影响，地价有小幅度上涨，地面价为24万元/亩，Ⅱ—III级地受征地区片价、耕地开垦费等征地成本提高的影响增幅11.11%、13.58%，地面价分别为20.67万元/亩、18.4万元/亩。